Как принять квартиру в новостройке и зафиксировать дефекты

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей в новостройке часто превращается в спор о дефектах: неровная отделка, проблемы с окнами, коммуникациями, площадью и инженерными системами обнаруживаются уже на первом осмотре.дефекты ремонта в новостройке. Подписывать акт приема-передачи только из-за желания быстрее заселиться рискованно: позднее устранение недостатков может лечь на дольщика и привести к дополнительным расходам.

{company} оказывает профессиональнуюпомощь при некачественном ремонтеи сопровождает приемку квартир у застройщика: участвует в осмотре, фиксирует дефекты, готовит замечания, претензии и при необходимости помогает взыскать компенсацию. Ниже — практический чек-лист: что взять на приемку, какие элементы проверить и как правильно оформить обнаруженные недостатки.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр лучше проводить подготовленно: даже небольшая неровность или скрытый дефект может повлиять на стоимость последующего ремонта. Возьмите с собой:

• блокнот и карандаш— для замеров, пометок, схем и проверки тяги вентиляции листом бумаги;
• камера или смартфон— чтобы зафиксировать каждый дефект, общий план помещения и показания счетчиков;
• фонарик— для осмотра углов, ниш, подоконников, сантехнических коробов и темных участков;
• строительный уровень— для проверки горизонтали пола, подоконников и ровности стен;
• отвес— чтобы оценить вертикальность стен и перегородок;
• рулетка или лазерный дальномер— для измерения комнат и сверки фактической площади с договором;
• недорогой электроприбор или тестер— для безопасной проверки розеток и напряжения без риска повредить личную технику.

Каждое замечание фиксируйте сразу: фото, описание, место дефекта и ссылку на помещение. Затем переносите данные в смотровой лист или дефектный акт. Если недостаток нельзя устранить, например фактическая площадь меньше договорной, можно ставить вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки: что проверять

Квартира без отделки не означает, что застройщик освобожден от требований к качеству. Основание для проверки — ДДУ, проектная документация, строительные нормы и фактическое состояние объекта.

В первую очередь проверьте:

• отсутствие крупных трещин, сколов, смещений блоков, щелей и следов протечек;
• соответствие фактической площади данным договора и технического плана;
• геометрию стен, углов, пола и потолка, отсутствие выраженных перекосов;
• соответствие планировки проекту и отсутствие несогласованных изменений;
• исправность окон, входной двери, замков, фурнитуры и монтажных швов;
• наличие подведенных коммуникаций, изоляции проводки и соответствие расположения выводов проекту.

Осмотрите стояки, трубы, счетчики и пломбы. Снимите показания приборов учета, особенно если квартира временно не принимается из-за недостатков.

Отдельно оцените микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, грибка и подтеков. Вентиляцию можно проверить листом бумаги — при нормальной тяге он притягивается к решетке.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

При чистовой или предчистовой отделке ориентируйтесь не на обещания менеджера, а на перечень работ и материалов в договоре, приложениях и проектной документации.

Обычно проверяют:

• фактическую площадь квартиры и каждого помещения;
• качество пола, стен, потолков, плитки, обоев, окраски или иных покрытий;
• оконные блоки, подоконники, откосы, входные и межкомнатные двери;
• перегородки, фурнитуру, замки, ручки и элементы остекления;
• розетки, выключатели, освещение, электрощиток и выводы под технику;
• водоснабжение, канализацию, отопление, вентиляцию и отсутствие протечек;
• сантехнику, радиаторы, полотенцесушители и иные установленные приборы.

Если договором предусмотрены интернет, ТВ-кабель, домофон, дополнительные выводы или оборудование, их отсутствие также нужно вносить в акт. Застройщик обязан выполнить именно тот объем, который согласован документами.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт без замечаний, пока не проверены основные элементы квартиры. Используйте чек-лист ниже как ориентир и дополняйте его условиями вашего договора.

Площадь квартиры

Лучше осматривать квартиру днем при естественном освещении: так проще заметить неровности, трещины, следы влаги и дефекты отделки.

Измерьте каждое помещение по полу, а комнаты сложной формы разделите на простые фигуры. Если фактическая площадь меньше договорной, разницу нужно зафиксировать и рассчитать возможную компенсацию.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество стяжки у входа, работу замков, плотность прилегания полотна и отсутствие самопроизвольного открывания или закрывания. Неправильный монтаж двери обязательно отражайте в акте.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без разрушений, пустот, крупных трещин и отклонений сверх допустимых норм. При отделке проверьте качество укладки покрытия, плинтусов, порогов и отсутствие скрипов или вздутий.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть заделаны. Даже если планируется натяжной потолок, измерьте высоту: существенное отличие от договора или нормативов может стать основанием для требований к застройщику.

Стены

Проверьте вертикальность, плоскость и качество штукатурки. Даже небольшой перепад увеличивает расходы на ремонт, поэтому отклонения лучше фиксировать до подписания акта. Для влажных помещений важно учитывать допустимые материалы и технологию отделки.

Нормативные отклонения зависят от материала стен и вида отделки. Если есть сомнения, привлеките специалиста с измерительным оборудованием.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, уплотнители, подоконники, откосы и монтажную пену. Окна должны открываться без усилий, не продуваться и не иметь трещин, сколов или перекосов.

Электропроводка

Не проверяйте розетки дорогим телефоном или ноутбуком: при проблемах в сети техника может выйти из строя. Используйте тестер или простой электроприбор.

ЮЦ {company}

Проверьте все розетки, выключатели, выводы под освещение, электрощит и обязательства застройщика по договору. Работоспособность одной точки не означает, что остальные подключены правильно.

Водоснабжение и канализация

Начните с коммуникаций: возле стояков не должно быть влаги, луж и намокшей стяжки. Проверьте краны, счетчики, пломбы, тройники, слив, уклоны и отсутствие запаха канализации.

Отопление

Радиаторы должны быть закреплены ровно и надежно, трубы — без повреждений и следов течи. Если в договоре указаны терморегуляторы или конкретная комплектация, они должны быть установлены к моменту приемки.

Вентиляция

Плохая тяга, обратная тяга или отсутствие вентиляции фиксируются в дефектном акте. Это влияет на влажность, запахи и безопасность эксплуатации жилья.

Следы насекомых и санитарное состояние

В квартире не должно быть вредителей, следов их пребывания, мусора, плесени и выраженной сырости. При обнаружении таких признаков можно требовать устранения и санитарной обработки.

Где фиксировать замечания

Все дефекты вносите в смотровой лист, ведомость или дефектный акт. Документ подписывается дольщиком и представителем застройщика; если представитель отказывается подписывать, это нужно зафиксировать отдельным способом.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «без замечаний» под обещание исправить все позже. После такой подписи застройщику проще спорить с требованиями, а покупателю сложнее доказать, что дефекты существовали до передачи квартиры.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает дополнительные помещения или иные варианты урегулирования. Принимать их стоит только после оценки стоимости и юридических последствий.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, подвал, чердак, лифты, коридоры и инженерные помещения относятся к общему имуществу. Дольщики вправе указывать на дефекты и требовать их устранения, в том числе коллективно.

Чаще всего выявляют трещины в отделке, перекошенные двери, проблемы с лифтами, протечки, неработающее освещение и дефекты инженерных систем. Такие нарушения тоже фиксируются и предъявляются застройщику.

Принимать квартиру самому или с экспертом

Самостоятельная приемка часто заканчивается тем, что значимые дефекты остаются незамеченными. Позднее их устранение оплачивает собственник, хотя часть проблем можно было предъявить застройщику сразу.

{company} сопровождает приемку квартир в Казани: специалисты проверяют помещения, помогают составить дефектный акт, противостоят давлению представителя застройщика и готовят дальнейшие требования. Можно оформить доверенность или пригласить эксперта на осмотр вместе с вами. Для оценки ситуации свяжитесь с нами и получите консультацию.